结合老旧房屋修缮实际案例分别从三个方面展开讨论：

1）老旧房屋屋面改造防水方案调整；

2）老旧房屋屋面渗漏原因分析及处理；

3）半地下室外墙防水防潮设计要求及渗漏后的处理。从规范、设计、施工方案、材料、使用维护的角度分析了老旧房屋防水失效的原因，提出了解决方案，总结了治理渗漏的经验。

很多现代化城市中都还留存着老旧房屋，因涉及到政策、产权等因素，这些房屋难以拆除重建，尽管性能落后，仍然在被使用。老旧房屋的修缮改造是一个无法回避的话题，尤其在防水方面，问题更加突出。笔者就职的单位，位于北京市北五环外，占地约40万m2，自20世纪50年代开始建设，至今仍保留着十几处以砖混结构为主的老旧房屋。由于建设年代久远，使用中经常要面对防水系统老化失效的问题，在修缮改造时，要考虑防水方案的合理性、新老材料兼容性等，本文结合案例着重探讨老旧房屋渗漏原因及防水处理的经验。

1 本文以某公司施工的某处旧屋面改造后防水处理方案为例：

1.1工程概况
该房建于1987年，主要功能为实验动物饲养及生物安全Ⅰ级（最低级）洁净实验室，主体规模32.80 m×9.15 m，为单层砖混结构，净高4.20 m；屋面有组织排水，由中心向四面找坡，由落水管排出。屋面层次自下而上依次为：预制屋面板焦渣找坡层水泥砂浆找平层SBS改性沥青防水卷材层。
主体北侧有一排附属平房，高度低于主体0.8 m（图1）。后因业务需要，附属平房加高至与主体齐平，新做屋面为现浇。主体屋面上返沿剔凿平整，上返沿上防水卷材泛水部分被切掉，与新做屋面齐平。新屋面与老屋面衔接，新屋面SBS改性沥青防水卷材与老屋面搭接300 mm，顺老屋面坡度排水（图2）。完工后遇雨季即渗水。

1.2原因分析
老屋面SBS改性沥青防水卷材已经使用十年以上，表面风化、开裂严重，局部已暴露出玻纤胎基，且质地变硬，老卷材层中的浮土杂质难以清理干净，难以与新铺设卷材有效贴合。虽然施工时考虑该到状况，采取了火烤、涂刷冷底子油、钉压条等措施，但是由于构造原因，搭接缝口正对排水方向，缝口迎水，导致雨水沿着老卷材裂纹渗入新卷材底部，造成渗水。
1.3处理方案
为彻底根治水患，有技术人员提出对主体屋面整体新铺防水卷材，考虑到老屋面面积较大，新铺造价高，且绝大部分老屋面卷材使用状态良好，无渗漏点，整体重铺过于浪费。
最终的处理方案，跳出了防水材料和工艺的限制，转换思维，采用构造找坡的思路解决了这一问题（图3）。具体如下：1）沿着断茬，将旧卷材掀起20 cm左右，清理至找平层，用1∶3水泥砂浆粘页岩砖一皮；2）砖顶面做砂浆找平层，刷冷底子油，老卷材火烤后压其上；3）新屋面卷材压在老卷材上粘贴。
该做法的优点在于搭接口朝下，从构造上杜绝了渗水的可能。雨水被凸起的防水构造阻挡后向两侧排出，实际使用效果可靠。
2 老锅炉房旧屋面渗漏治理
2.1工程概况
老锅炉房建于20世纪80年代，现已废弃作杂物库房使用。该建筑为砖混结构，主体13.86 m×12.42 m，净高6.30 m，有组织排水。近几年在原有屋面防水层上加铺了保温层和新防水层。屋面层次自下而上依次为：150 mm厚预制屋面板焦渣找坡层水泥砂浆找平层旧SBS防水卷材层30 mm厚EPS挤塑板保温层20 mm厚1∶3水泥砂浆找平层新做4 mm+3 mm的SBS防水卷材层。
冬季化雪后漏水，现场检查后发现屋面卷材多处起鼓，卷材搭接处部分开裂。
2.2原因分析
根据图纸及现场状态，参考GB 50345—2012《屋面工程技术规范》，可以推断渗漏由多种原因引起。
1）由于该锅炉房常年失管，门窗密封差，室内湿汽很重。预制屋面板拼缝年久开裂，室内湿汽沿着裂缝进入上部焦渣找坡层、后做保温层内积累。太阳曝晒后水汽上升，进入新做防水层下部，导致防水卷材起鼓，局部搭接处拉裂。
2）屋面结构层为预制空心板，水渗入其空腔后长期储存于此，沿着板底裂隙缓慢渗漏。
3）该屋面后期增加保温层时未考虑隔汽层，且未设置必要的排汽管，导致水汽侵入且无法及时排出。
4）屋面长期无人清理，落水口、集水沟内沉积大量枯枝烂叶及尘土，排水不畅，致使屋面长时间积水。
5）冬季雪水长期滞留屋面，渗入卷材拉裂处，经多次冻融循环，导致缝隙进一步加大延伸，如此恶性循环，最终导致漏水。
2.3 处理方案
由于使用现状难以改变，必须设法应对来自室内的湿汽。屋面保温层已经完成，已无法增加隔汽层，故而“堵”的思路无法实施，只能采用“疏”的思路：设置屋面排汽管。将屋面卷材十字划开掀起，用水钻打孔至结构层，插入周身带小孔的Φ60不锈钢弯头排汽管，贯穿保温层及焦渣找坡层，管周增加防水卷材附加层，上翻紧箍收口（图4）。

排汽管做法

参考GB 50345—2012《屋面工程技术规范》中“保温层和隔热层设计”章节，应每36 m2设置1处排汽管，应设置5处，考虑找平层内无排气道，实际共均匀设置6处，同时对卷材搭接拉裂处进行修补，使用效果良好。
3 消防泵房半地下室外墙渗漏治理
3.1工程概况
消防泵房位于植物园内，建于2000年代，外部尺寸为5.30 m×5.30 m，为半地下形式，地上3.30 m，地下2.20 m，净高5.50 m，混凝土底板，砖砌体24外墙，外抹防水砂浆实测约10 mm，无其他防水防潮构造。
每逢雨季，底板与外墙阴角附近渗水，室内出现多处渗水点，严重处沿墙面成股下流。某次大雨后，室内地面整体积水约3 cm深，墙面潮湿破损，由于消防泵房内设备电气众多，需要及时治理。
3.2原因分析
该工程主要是设计考虑不足导致渗漏，消防泵房作为消防系统重要节点，应符合GB 50108—2008《地下工程防水技术规范》中二级防水要求，达到“不允许有漏水，结构的表面可以有少许湿渍”的要求。
但是，对于半地下室防水防潮构造，各规范、规程均未作出详细要求，GB 50108—2008《地下工程防水技术规范》主要针对地下室防水，JGJT 235—2011《建筑外墙防水工程技术规程》主要针对地面以上的外墙，很多地方标准如河北省DB 13（J）/T 198—2015《建筑防水工程技术规范》也未提及。因此，半地下室外墙防水防潮成了“三不管地带”，没有强制要求，设计人员往往会忽视其重要性。而经验做法中，对于底板在地下水位以上的建筑，立面通常不做防水处理，而是选用造价较低的防潮处理。防潮处理一般要求由内而外依次为：一道防水砂浆（厚度10~20 mm）一道沥青防潮层（厚度约2mm）墙体外侧用透水性差的土壤分层回填夯实（如三七灰土），作为隔水层。
而在该工程中，仅有一道10 mm防水砂浆，直接素土回填，其他并未设置。北京地区7—8月份往往出现绵延数日的降雨，雨水在地表汇集、下渗，半地下室外墙长期接触湿润的土壤，加之自身防护不足，导致渗水。
3.3处理方案
3.3.1 方案对比
该工程治理有两种方案选择：室外沿墙开挖至基础深度，清理外墙后粘贴防水卷材；室内背水侧压力注浆补漏，哪里渗漏补哪里。
第1种方案有把握彻底根治，但是工程量大，破坏周边已有设施，代价太高；第2种方案不保证根治，注浆后需要后续观察，不断完善，但投入少，性价比高。本工程最终选择了第2种注浆的方案。

3.3.2 注浆施工工艺

注浆法堵漏示意见图5，具体施工步骤如下：
注浆示意及孔位分布
1）铲除渗漏处内墙面的装饰涂料、腻子层及找平层直至砖砌体结构层。清除墙体表面残留的水泥砂浆，确保结构墙体表面坚实无污物。
2）沿渗漏缝隙走向，在距缝隙约30 mm处，与墙体呈45°角每隔200~300 mm打一孔，打孔深度达到结构厚度的1/3~2/3。
3）安装注浆针头，连接注浆机向缝内注入聚氨酯注浆料，直至注浆料从缝隙溢出。
4）注浆结束48 h后，观察是否还有渗漏水迹。如有，需在原注浆孔周边50~100 mm范围内再次打孔注浆，直至不再出现渗漏。
5）注浆结束后，割掉注浆针头，沿渗漏缝隙开V形槽，开槽深度不小于30 mm，清理干净后向槽内嵌填成品无机堵漏材料，同时将针头封堵，并抹平压实。
3.3.3 注浆料性能对比
由于水性聚氨酯注浆料和油性聚氨酯注浆料各有优缺点（表1），考虑到施工时现场墙体潮湿，并为预防后期注浆料干缩，故采用水性聚氨酯注浆料和油性聚氨酯注浆料并用的方式法进行注浆补漏，后经过不断补充注浆，治理效果明显。
表1 注浆料特点对比
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3.3.4 特殊情况处理措施
现场有一处渗漏位于配电箱后，因电箱阻挡，若要注浆，需要先断电移除配电箱，消防系统断电涉及责任问题，需协调批准，且断电时间较长，实施有困难。勘察周边环境后，决定因地制宜，采用灵活变通的方式解决。在该渗漏点对应的外墙处加长散水，散水用C25混凝土浇筑，下卧10 cm厚三七灰土垫层，以5%坡度延伸2 m连接旁边的人行道，并向人行道方向找坡，使雨水漫过人行道排到另一侧（图6）。

覆盖渗漏点做法示意

这一构造覆盖了地下渗水点，增长了地表雨水渗水路径，虽未完全解决渗漏水，但有效缓解了严重渗漏现象。
4 老旧房屋防水问题原因汇总
综合上述3个案例，老旧房屋防水失效的原因来自以下几个方面：
1）设计不合理，缺乏必要构造，如隔水层、排汽管等；
2）修缮改造方案不佳，未能因地制宜考虑构造防水；
3）老旧卷材面层已经老化变性，难以与新卷材可靠结合，施工时未能重视该因素；
4）房屋使用习惯不佳，长期缺乏维护，导致水汽由室内侵入。
5 结 论
由于受历史技术落后因素的限制，老旧房屋所选用的防水材料及工艺技术无法满足长期使用功能的要求。原设计所采用落后的材料和构造做法，给后期改造造成很多麻烦，需要综合考虑的问题会更多。
施工时，在了解竣工图纸的同时，要局部探查以充分了解各层次构造以及材料当前状态，依次排查本文提到的几个方面，有助于正确地分析原因和制定有效方案。其次，要了解现已淘汰而过去常用的材料性能，如以焦渣、珍珠岩为主体的找坡兼保温层；也要了解材料（如SBS防水卷材等）表面老化后特性。本文介绍的处理方案为暂时解决渗漏水问题的简易方法，解决方案无法达到国家现行规范要求，只适用于受经济和其他条件约束无法翻新的个别非重要工程，不可推广用于老旧小区改造等工程。